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全球房产泡沫最严重的城市排行

来源:滨州新闻网 作者:老曹 人气: 发布时间:2018-11-03
摘要:瑞士银行(UBS)在9月底发布的全球房地产泡沫指数报告中指出,未来数年,自住房的投资回报率值得怀疑。去年,全球主要中心城市的房地产均价涨幅已出现停滞。在报

瑞士银行(UBS)在9月底发布的全球房地产泡沫指数报告中指出,未来数年,自住房的投资回报率值得怀疑。去年,全球主要中心城市的房地产均价涨幅已出现停滞。在报告分析的全球20个中心城市中将近一半的房价在经过通货膨胀调整后,出现了下跌。

美联储加息让全球楼市承压

在2008年金融危机结束后,投资房产是一项不错的选择。以全球各大中心城市为例,过去5年,投资房产每年平均回报率在10%左右(租金收入加上房价涨幅),优于同期的全球股市。

但随着时间的推移,情况正悄然发生变化。不少热门房产投资城市(比如温哥华、悉尼等)的房价被外来热钱炒作、快速飙升,导致当地居民无力购房,从而引发了政策监管。外国投资者被严格限制购房,使市场需求减少,房价涨幅停滞甚至回调。以悉尼为例,据房地产数据分析公司CoreLogic9月初公布的数据显示:8月房价环比下跌了0.3%,同比跌幅5.6%。而澳大利亚房价已经连续11个月下跌。

然而潜在的风险远不止于此,美联储9月26日决定加息25个基点,将利率区间上调至2%到2.25%,创2008年以来最高,不少国家央行选择跟随加息。

香港、慕尼黑和温哥华的房价分别上涨约11%、7.5%、8.5%,泡沫风险列在前三。

泡沫指数紧随其后的是阿姆斯特丹、旧金山和法兰克福,房价分别上涨了约11%、12%和13.5%。

与此同时,斯德哥尔摩、悉尼和伦敦的房价则分别下跌了约8%、6%和5%。

海外房产平台居外网董事CEO罗雪欣女士对第一财经记者表示,大部分中国买家海外购房是着眼于长期投资,不会太在意短期价格波动,且现在海外购房目标城市、国家越来越多元化。居外网数据显示,中国买家对全球中心城市的询盘量从2017年已经开始减少,相应地对投资热门国家二线城市的询盘量有所增加。

瑞银在报告称,虽然存在一定的泡沫风险,但并没有数据表明全球信贷或不良贷款过高,未偿还的抵押贷款增速还不到2008年金融危机爆发前的一半。尽管如此,瑞银认为投资者仍需谨慎行事,尤其是泡沫高企的市场,投资者不应期望房产实际价值会在中短期内快速升值。

香港房地产市场保持蓬勃发展

报告称,香港房地产市场保持了蓬勃发展的势头。在过去四个季度中,通胀调整后的住宅市场价格再次上涨了近11%,每平米均价接近20万港币(约合17.6万人民币),这使香港在本次排行榜上高居第一。

自2008年以来,香港房价已翻了一番,租金上涨了15%,但居民考虑通胀后的实际收入没有多大变化。这意味着10年前香港居民用12年的税前总收入就能购买一套60平米的公寓,但在10年后的今天,他们需要工作22年。

香港楼市长期供不应求,住宅市场对本地和外国投资者都有巨大的吸引力,但当地居民的购房负担越来越重,让政府不得不加大调控以抑制价格上涨。6月底,香港政府宣布对空置的私人住宅征收“额外差饷”,相当于两年房租,以防止发展商囤积楼盘,从而改善市场供应。

瑞银预计短期内香港房价上涨趋势将会放缓。但鉴于被压抑的需求和持续的低房贷利率,出现大幅调整的可能性不大,“在香港市场中,房价更多取决于宏观经济”。

戴德梁行(DTZ)大中华区分公司的高级经理Peter对第一财经记者表示,自己并不担心香港楼市会发生大的变化,“香港对全球富豪有巨大的吸引力”。他认为,如果香港房价真的大跌,只要取消现在针对非永久居民的各种印花税,就能吸引大量热线涌入,支撑市场。

身为香港人的罗雪欣对记者说:“香港楼价近29个月以来初见调整,3居室以上的大宅下调压力大,2居室价格尚有上升空间。香港楼市泡沫成形尚需时日,去年不少内地开发商在香港以溢价拿地,这些地块会陆续开工建房。”

慕尼黑意外排第二

尽管慕尼黑房价和房租历来高居德国各城市榜首,但这次排在第二还是多少让人感到意外。瑞银在报告中指出,在过去十年,慕尼黑的房价翻了一倍,而且依然保持着高速增长,供不应求是造成房价上涨的直接原因,低利率则进一步推动了涨势。

据德国住房和房地产协会估算,2009年以来,德国比预期少建了100万套住房,但人口却增加了250万,其中移民人数明显增多。此外,越来越多的人口迁入慕尼黑等大城市造成了当地住房紧缺。

瑞银称,过去一年,慕尼黑的名义租金上涨了9%,空置率创历史新低,虽然按慕尼黑的平均收入,只要8年就可以购买一套60平米的公寓,但租金收益却低得和香港类似,年回报还不到3%。瑞银预计,随着欧元区加息的日益临近,房价可能会出现回调。

德国慕尼黑德信地产有限公司总经理辛维安对第一财经记者表示,慕尼黑市区的新房价格约在每平方米8000~12000欧元(约合7.2万~9.6万人民币)之间,虽然谈不上便宜,但考虑到当地的人均收入,也不是很贵。她说:“慕尼黑的金融业不发达,当地主要以工业、(汽车)制造业企业为主,近年来大量人口迁入,支撑起了慕尼黑的房价。”

伦敦房价三年跌去10%

英国Halifax银行的数据显示,伦敦不同区域每平米房价约在6000~10000英镑之间,最贵的地区是西敏寺和肯辛顿-切尔西区,每平米均价超过1万英镑(约合9万人民币)。

在瑞银的报告中,伦敦的泡沫指数(1.61)连续第二年下降,但仍处于高风险区。总体而言,通胀调整后的价格比2007年最后一次泡沫破裂时高出10%以上,租金大致保持稳定,但实际收入下降了10%。自2017年中期以来,伦敦房价下降了5%,表现落后于英国平均水平。主要原因如下:首先,伦敦市民难以负担购房住房,在市中心购买60平方米的公寓一般需要人们15年的收入;其次,英国政府拟对海外买家第二套公寓征收额外印花税的政策,让外来投资者望而却步;第三,通货膨胀正侵蚀着当地居民的购买力。从外国投资者的角度来看,以美元计算的伦敦房价自2015年以来下跌了10%,对于外资来说,这可能是一个颇有吸引力的抄底机会。

责任编辑:老曹
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